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第6章（第2页）

房地产项目最大的卖点是地段，市区国企所在位置都是最优质的，也是市场利润最高的地段。国企受困于资金，无法自己完成搬迁改造，实现利益最大化。而依靠民营资本来做，国有资产保值增值存在变数，企业职工利益无法保障。最大的弊端是容易滋生***，已经出现不少国企土地贱卖导致官员***的问题”。

“我的观点是国有中小企业改造，跟房地产改造绑在一起，作为一个系统问题来考虑。眼下悦南房价高端的两万，位置偏僻的低端项目，价格也超过一万，云州价格略低一些。

如果国有资本进入，利润没有问题，土地没有问题，资金也不是大问题，还能解决企业改制，职工安置，为啥要反对？

最重要一点，我们政府不能始终依靠卖地来增加财税收入。国企占据的黄金地段，开发完成后，政府手里会有大量的优质商业资源，对外出租每年都是一笔客观的收入，这未来将是政府财政资金的活水，可能比卖地收入都要高许多。”

“而搬迁的中小国企，他们多少年发展沉淀的技术优势还在，只是这些年责权利模糊，或者管理层***，才让他们在经营上出现困难。比如云州橡胶机械厂，他们的小型橡胶机械在国际市场都有一定的竞争能力，如果搬迁改制同时进行，政府让出一半股份给管理层和职工，他们未来发展前景应该不错，这些中小国企将来发展好了，也能为政府增加新的税收来源。云州市区这样的情况还有十九家，涉及的土地面积不低于一千亩。

因此我认为从战略角度来看，组建国有投资公司，来通盘考虑这些企业的搬迁是必要的。当然每个项目在保证国有控股的基础上，也可以对社会资本开放，组建合资项目公司，这些是战术方面的问题。”

师叔沉吟一会，

“你以为自己的观点正确，那些学者他们为啥要反对”

“师叔，学术界不少学者跟民营地产商走的近，为他们站台，这是公开的事，你说会不为利益？

有几个地产商举办的研讨会，邀请张老师去参加，目的也是为他们站台，为啥张老师不去？”

师叔看向导师

“师兄，你为啥不去？”

“去当提线木偶？去给老板们谄媚？这个我真没有学会。”

“哈哈，师兄还是这么耿直”。

师叔喝口水，又看向成林，

“你研究过云州爆雷的商贸城项目？”

“师叔，初步研究过”

“你觉着除了抓住翁四海，还有办法给政府解套？”

成林看看导师，导师鼓励的眼神让他镇定下来，思虑片刻说

“方法也有，翁四海一共卷走七亿四千万，其实项目的窟窿没有那么多。

第一，两个项目土地抵押手续没有办妥他就跑了。

第二，购房者的利益基本可以保证。住宅项目现在完成大半，后续完工资金大约还要六千万左右就可以交房，现在损失最大的是建筑公司和材料供应商，这块加起来不到一点五亿。

第三，小商品批发市场开工晚一点，目前只开工商贸城三万平方，酒店三万平方，购房者诚意金五千万损失，建筑公司和材料供应商费用大概在一亿四千万左右。

住宅项目的开发利润超过三个亿，翁四海卷走的钱里面包括这部分。

因此两个项目的损失目前评估大概在三点五亿左右。

这两个项目的解决方法，可以先考虑商贸城项目，那个位置做小商品批发市场不行，但是可以改成汽车贸易城。

云州三区四县，人口超过五百七十万，需要一个大型汽车贸易城。以前据说有经销企业跟政府探讨过这个问题，报到市委就没有动静了。

十五万平方的汽贸城项目不愁下家，六万的配套酒店可以缓建。我初步测算过，小商品批发市场改为汽贸城，利润大抵能抹平建筑公司和购房者的损失。

至于住宅项目这边的近两个亿，可以将项目东边三十亩地并过来，统一规划开发。用后面的利润补充前面的损失，这样寻找投资方也容易一些。

三十亩地容积率按照2.0计算，能建四万平方，利润超过两亿没有问题。这样所有债务都可以覆盖，政府也可以解套。”

师叔停下来想了一会

“嗯，不错，你的观点新颖。你的基层锻炼时间差不多了吧？”

“师叔，按两年算还有一年三个月吧”

“你有什么打算”

“师叔，我没有决定权，也没有选择权，等等看吧。”

全程漂亮女子一句话没有说，头不抬眼不睁的在写着什么。师叔，导师，成林三个人也没人注意她。

师母是鲁东人，做的一手好菜。成林帮着把饭桌收拾利索，又下楼搬了一坛子酒上来。导师问他

“什么酒”？

“我们隔壁镇上有个酿酒作坊，他们祖传的补酒，师叔开车来的吗？我给您留了两两坛子”。

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