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第61章 房子投资的计算方法（第1页）

下面我们看第一大项，“经营活动产生的现金流量”。因出租房屋产生的所有现金流入和现金流出都放到z一项

我们把租金收入、物业费、房屋维护费、房屋保险费分别填进对应的科目。

下面我们来看第二大项，“投资活动产生的现金流量”。因买卖房子生的所有现金流入和现金流出都到这一项里

我们把万的购房款填到“购房款”科目;把万的契税和万的中介费，共计万填写到有房产生的税费”科目，“投资活动现金流出小计”科目反映的是张三买房花的所有的钱，这个金额为

下面我们来看第三大项，“筹资活动产生的现金流量”。因借钱买房生的所有现金流入和现金流出都放到这一项

我们把张三从银行贷款的万放进“房贷”科目;把每月还本付息金额元放进“偿还房贷本息”科目。

“偿还房贷本息”和“偿还其他借款本息”科目反映的是每月偿还借款本息的金额。

从现金流量表的三大项科目中，我们可以准确的知道房子所有的现金流入和现金流出情况，

下面我们来看最后一个科目。“本期租金净额”反映的是本期净租金收入。

我们可以看到这套房子月份的净租金收入为o元。净租金收入大于o，说明这套房子是生钱资产。至于能不能买?我们还需要看一下其他关键指标，

如果“本期租金净额”这个科目小于等于o，就不用看其他关键指标了，直接淘汰就可以了。

看完现金流量表，我们再来看下面的表格。这三个表格分别统计了持有房屋、买房和卖房的主要税费本。我们投资房子的时候，可以根据以下表格估算一下投资房子的税费成本。

项目标准

、物业费一般o---元月

、房屋维护费因情况而定

、房屋保险费房屋估价的oo

、租金相关税税率一般为租金的，实际上一般为o

、房产税上海应税税率为o;重庆为o-;其他城市暂无

、房屋出租托管费中国还没有成熟的托管机构

房屋持有税费总计股为租金的-左右

购房产生的税费

项目标准

、契税套:面积≤o，网签价的;面积o，网签价的

二套:北上广深，网签价的;其他城市，面积≤o，网签价的，面积o，网签价的

、中介佣金购买价的-

购房税费总计一般为购买价的-，但在实际生活中，如果楼市较热，卖家的税会转嫁给买方。买家的实际税费可能为成交价的--，

项目标准

、增值税及附加普通住房≥年，免征;普通住房年，网签价的

、个人所得税满年且家庭唯一住房，免征房价净收益售价-买价-相关费用的o或现价的

、中介佣金售价的

售房税费总计般为售价的--o，但在实际生活中，如果楼市较热，卖方的税以转嫁给买方，卖方实际只付中介费及一些小的费用，

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