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第62章 房子计算公式总结（第2页）

当净租金收益等于时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。

房子好价格计算公式:

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额xoo=o年期国债收益率中位值=

这个公式是计算房了的好价格的总体思路。净租金收益率以中国o年期国债收益率作为参照值。

中国十年期国债收益率走势:

o年月日年期国债收益率:;o年期国债收益率:

实际上，投资中国、日本、美国的房产都可参考美国o年期国债收益率的中位值，大道至简，这道题，按照固定值计算即可，未来出现变动大家可以参考美国o年期国债收益率。

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美国o年期国债收益率中位值网址

根据以上计算房子的好价格的总体思路。我们假设房子单价等于x元时为“好价格”，房子o平，ox是房屋总价

第一步:计算年租金净额

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息

年租金总额=月租金x个月=ooox=元

其他费用每年的物业费管理费等加起来的成本，占年租金的o。

其他费用=年资金总额xo=xo=ooo元

好价格对应的年按揭贷款本息

要想计算好价格对应的年按揭贷款本息，我们先要计算每年还款金额占贷款金额的比例，

这个比例可以根据已知数据计算出来。

基础信息:付o意味着贷款o，此房产市场售价:o万，则贷款金额

为o万xo=万元，最长贷款期o年，贷款利率。

计算每年还款金额占贷款金额的比例

通过计算得出，张三买这套房子，每月还本付息金额为元。

每年还本付息:x个月=元。

每年还本付息金额与贷款总额的比率=每年还本付息÷贷款总额=÷万xoo≈

则好价格x下，年按揭贷款本息=oxoxx=x

贷款总额:（oxox）年还款比例（）

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息

=-ooo-x

=-x

第二步:计算初始投资现金总额

初始投资现金总额=付+购房产生的税费

o平米的房产，房屋总的好价格为x，付o，购买税费为总房价的则初始投资现金总额=o+xox=xox=x

第三步:代入公式，并求解好价格x

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额xoo=

=-x÷xxoo=

化简为-x=ooxx

-x=x

=x+x

=x

即x=

x=÷

x≈元

房屋总价=房子单价x房子面积=xo≈万元

结论:购买此小区的房子的好价格为元平方米，但是当前面积o平方米，总价格为o万，平均每平方售价为元平方米。远远大于好价格，

暂不符合买入标准，我们还需要耐心等待。

以上的解析步骤需要大家知道，了解了原理之后，我们可以使用更加快捷的方式直接计算出我们的房屋的好价格。

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